地方の投資物件は取得単価が安く、利回りが高いなど中古のような特性がありますが、それ以外にも注意点がいくつかあります。

 

都心と地方

 

フィードジャパンの不動産投資は主に東京近隣の首都圏のエリアに特化しています。

自らが居住しない不動産投資は決して自宅の周辺の物件に投資をする必要はなく、

東京に住んでいる方が地方の物件へ投資する事も可能ですし、逆に地方に住んでいる方が東京のマンションへ投資する事も可能です。

 

近年では中国や台湾などの海外投資家が首都圏のマンションを投資目的で購入するケースも増えているのが不動産業界の現状です。

 

2chなどの情報を見てみると、地方へ投資した方が利回りが高い、早期回収できるなどといった意見も出ているようですが、

実際は地方への不動産投資はどうなのでしょうか?

 

田中真氏と中村建治氏による不動産投資の都心と地方の違いについて聞いてきました。

 

 

都心と地方の風景画像

 

 

 

地方への投資は中古マンションと特性が似ている

 

新築と中古」のページでも紹介していますが、新築マンションはフィードジャパンが扱っている物件に関わらず、不動産投資の中では比較的リスクは少なく、利回りも低いのが特徴です。
中古の場合は物件の取得金額が安く利回りが高いメリットがありますが、空室リスクや不動産価値の値下がりリスクが大きいです。

 

この新築と中古の違いが、都心と地方の物件にも共通してくる部分が多くなります。
不動産投資のプロの田中真氏は初心者の方で都心と地方で迷っている場合は、リスクの少なさを優先する場合は都心の方がオススメだと紹介しています。

 

 

 

 

都心と地方の違いは

 

新築よりもリスクが高いけど、物件の取得単価が安く利回りが良いという点では、中古と地方は共通点があります。
しかし中古と地方の特性は全く違ってきます。
地方の中古物件などを選べば、20代の平均的所得のサラリーマンの貯金でも一括で買う事ができるような格安物件が多数あります。
常時居住中で家賃収入が入ってくれば5~6年程度で元が取れてしまう利回り20%前後の物件も多数存在しています。

 

しかし、空室が長期間続くケースも多く、リスクは都心の中古よりも圧倒的に高くなります。

 

こうした地方の中古は特徴がわかりやすいですが、それでは地方の新築の場合はどうなのでしょうか?
新築マンションに詳しい中村氏が2chなどにも書かれていないような業界事情を教えてくれました。

 

まず投資物件を取得するのに新築物件を購入する場合は

  • 新築プレミアム(初回入居者から高い家賃を取れる)が期待できる
  • 住宅設備の補償がしっかり付いている、ランニングコストが安い
  • 修繕積立金などが安く設定されている
  • 早期売却を検討した時に築浅物件として高値が付きやすい

こうした、新築のメリットは都心でも地方でも共通しています。

 

2chなどで都心と地方の不動産投資の違いでよく話題になるのは、都心は不動産価値が下がらないが、地方は不動産価値が下がりやすい。という情報が多いです。
全国を幅広い範囲で見れば確かに、都心の方が不動産価格は安定していて、地方は10年単位で見て大きく価値が下がってしまうリスクが大きいです。

 

しかし、地方でも魅力的な都市は多数あって、近年では郊外型大型ショッピングモールやらリニア、新幹線などの鉄道関連で地価が上昇しているエリアも多数あり、東京よりも大幅に価値が挙がっている不動産物件も多数あります。
上手に物件を選んで運用すれば地方の不動産投資は非常にメリットが大きい面もあります。

 

 

しかし、地方への不動産投資には都心とは違った難しさがあります。

 

代表例を紹介すると

  • 駅チカの好立地の新築マンションの物件自体が少ない
  • 投資目的に建設されたマンションが少ない

この2点が都心と地方の決定的違いです。

 

地方の好立地の新築マンションは厳選して選べば、魅力的な物件もありますが、新築される物件自体が少ないです。
さらに、一部である投資に最適な物件は地元の不動産屋と地元の富裕層などの投資家とのパイプラインが強く、そとものに出回る事が少ないです。

 

フィードジャパンの場合は地方物件をあまり扱っていませんが、一部東京の不動産投資会社では地方物件を多数扱っている所もあります。
しかし、こうした不動産会社に入ってくる物件は売れ残り物件が多く、担当営業もその不動産物件の近隣情報に詳しくないので、魅力やデメリットを把握していない事が多いです。

 

結果的に安い取得金額と高利回りだけに目が眩んで地方に手を出す初心者の投資家は失敗するケースが多いのです。

 

 

結論をまとめると、地方には都心にはない魅力も多数ありますが、それぞれの地方や物件に地域性などもあり、こうした環境を適切に判断する事が必要です。

 

ネットや不動産会社で紹介される情報だけを手がかりに投資物件を探す事は非常にリスクが高いです。
地方に住んでいたり、過去に住んでいた経験があり土地勘と不動産業界に知人が多いエリアで、好物件が出てきた場合は情報収集をしてみる価値もあります。

 

少なくても価格と利回りだけを重視して、軽率に地方へ不動産投資をする事は控えた方が懸命だと助言できます。