不動産投資から売却する場合は時期やタイミング、売却方法によって金額や税金が変わってきます。

 

不動産売却

 

2chなどネットで話題になっているフィードジャパンが行っている不動産投資は、

必ずしも賃貸経営を生涯続けていく必要はなく、状況に応じて不動産売却をする事も可能です。

 

ここでは不動産投資と不動産売却について紹介していきます。

 

 

不動産売却イメージ画像

 

 

 

不動産売却をする理由

 

不動産投資で取得した物件を売却する理由は主に以下の内容に分類されます。
それぞれの顧客の事情も踏まえて、田中真氏と中村建治氏に解説してもらいました。

 

お金が必要な場合

不動産投資はローンを完済する前でもある程度の期間の返済実績があれば、所有不動産を売却して、その費用でローンを一括返済しても手元にまとまったお金が残ります。
どうしてもお金が必要なケース

  • ある程度の実績や確定申告
  • 運営などの手間
  • 不動産価値の上昇・下落
  • 居住者が退去したタイミング

など、きっかけは様々ですが、売却する事で利益を確定させる意味もあります。

 

 

自らの居住用不動産取得の為

不動産投資をしている方がみずから居住する不動産を取得したい場合、不動産投資でローンを組んでいると新規の住宅ローンが組めないケースがあります。
住宅ローンの審査を通す為に不動産投資で所有している物件を売却、ローンを完済して一度リセットをしようとするケースは若い投資者の方に多いようです。

 

 

運営できなくなった為

フィードジャパンをはじめ、不動産投資は必ず成功する事が約束されているものではありません。
空家期間の長期化などにより、ローンの返済金やマンションの運営維持費、税金などの支払いの負担が大きくなり、
運営困難を理由に売却するケースもあります。
手元のキャッシュが行き詰まってしまうと、売却時に高く売る事よりも早期売却を優先して叩かれてしまったり、売却してもローン完済できず借金が残ってしまう時期に売ってしまう人も多いです。
中には、マンション管理に行き詰まって、返済費用や維持費用を工面する為に消費者金融から借金を借りるなど、追い込まれた結果不動産売却に至る事もあるので、不動産投資を検討している方は慎重にシュミレーションをする事が必要ですし、既に不動産投資をしていて、運営費に負担を感じている方は、少しでも早くその道のプロに相談する事がオススメです。

 

 

 

 

不動産売却の方法

 

不動産投資で取得した物件を売却する流れと方法を簡単に紹介していきます。

 

居住中でも空家でも売りに出す事は可能

一般的には不動産売却時は空家になって内覧できる状態で売りに出す事が一般的ですが、賃貸で住んでいる方が居住中で売却は可能です。
元々投資用物件で取得した場合は、次に買う人も投資用として購入検討する方も多く、購入後すぐに家賃収入が入る居住中(退去予定なし)は空家よりも好条件と判断されるケースもあります。

 

空家の場合は、居住用の購入検討する方は気軽に内覧できる環境が整ったり、家の不具合を把握しやすくクレームが起こりにくいなどのメリットがあります。
居住中で退去時期が決まっているケースでは、買い手が検討しにくい難点もありますが、少しでも早く買い手を探せる時期的なメリットが出てきます。

 

 

 

 

売却方法は仲介(媒介)が一般的

フィード不動産や不動産投資に限らず、売却する時に最も人気が高い方法は、不動産業者に売却へ向けての媒介契約を結び、買い手を仲介してもらう事です。

 

直接買い手と交渉して、取引価格から仲介手数料(400万円以上で売却の場合3%+6万円)を差し引いた金額を受け取る事ができるので、自分の手間をかけずに最も高く売る方法です。

 

当然、買い手が見つかり契約が成立しなければお金は入ってきませんし、価格によっては実際に売れるまで数ヶ月~数年の時間が経過してしまう場合もあります。

 

とにかく売却して現金化を急ぐ事情がある時は、フィードジャパンやその他不動産会社に買取をしてもらう方法もあります。
買取で査定した金額で折り合いが付けば、すぐに売却をして現金化する事が可能です。
ただし、業者の買取査定価格は仲介として実際に売りに出す金額よりも数百万円単位で安く設定されている事が多いです。

 

 

 

 

不動産売却をした時にかかる費用

 

不動産売却をした場合、買主や業者から受け取る金額もありますが、一部支払わなければいけない金額も出てきます。
売却時時にかかる費用の代表例を紹介していきます。

 

 

仲介手数料

媒介契約を結んで業者に入ってもらった場合に支払う手数料です。

売却金額が400万円以上の場合3%+6万円と一律で法律で定められています。
1,000万円あたり30万円にプラスして6万円になるので3,000万円の物件の場合おおよそ100万円の仲介手数料が必要になります。

業者との交渉次第では、若干仲介手数料を値引きしてもらえるケースもあります。

 

 

税金

不動産売却の場合は、必ずかかる税金として印紙代(基本的に1万円)と購入時にローン購入により抵当権が設定していた場合は抵当権抹消の登録免許税(税金千円程度、司法書士の手数料1万円程度)が必要になります。

 

一番気になるのは、売却して得た利益の部分の税金になりますが、購入時の価格よりも売却時の価格の方が安ければ、譲渡所得に関わる税金は発生しません。

 

不動産譲渡所得税が発生するケースの場合は取得してからの期間が重要で5年以内であれば所得税・住民税合わせて利益分の20%ですが、5年以下の場合は39%になります。
不動産売却をする場合は、購入後にすぐに不動産価値が上昇しても、5年以内には売らない方が税制面が有利になります。
購入時よりも高く売れた場合は不動産譲渡所得税が発生します。