不動産所有にかかる固定資産税、都市計画税、不動産所得税を田中真氏と中村建治氏が解説しています。

 

不動産所有にかかる税金

 

不動産投資を行う場合は、税制面の制度をしっかり理解して、正しく節税対策や資金シミュレーションをしておく事が必要です。

 

フィードジャパンは2chの情報にもある通り、不動産投資をするにあたっていくつかの税金が発生します。

不動産所有にあたる税金について、不動産業界に詳しい田中真氏と中村建治氏に紹介をしてもらいました。

 

 

不動産と税金について

 

 

 

固定資産税・都市計画税

 

毎年1月1日の時点で不動産の所有者の方が納税義務を負います。
毎年6月に通知が来て、年に4回に分けて支払う事も可能です。
不動産投資をする場合はマンションの所有者になるので、所有物件の納税義務が課されます。

 

固定資産税と都市計画税の基本税率は、

  • 固定資産税が固定資産税評価額×1.4%
  • 都市計画税が固定資産税評価額×0.3%

です。

 

都市計画税は地域によっては発生しないケースもありますが、東京23区内であれば、必ず発生します。

 

固定資産税評価額は、市区町村が設定するので若干地域性で多い・少ないも発生しますが、目安は取引価格の70%とされていますが、その他の軽減税率などもあり、実際の目安は購入金額の半分くらいだと言われています。

 

 

築年数が古くなるほど、固定資産税は安くなる傾向があります。

あくまでも目安ですが、3,000万円の物件を購入した場合、その5割の固定資産税評価額(1,500万円)に、固定資産税と都市計画税で合わせて1.7%の税率をかけると25万5千円程になります。

 

地域や物件によって変わってきますので詳しくはフィードジャパンや不動産投資業者に取得検討している物件の固定資産税の概算金額を計算してもらうように伝えましょう。

 

月々の家賃とは別に固定資産税だけでも必ず数十万円の税金が毎年発生する事をしっかり理解しておく事が必要です。
2chなどで話題になる悪質な不動産投資会社の場合、月々のローンは家賃収入でカバーできますが、
固定資産税を含めると、12ヶ月家賃収入があっても赤字になるケースもあるので注意しましょう。

 

 

 

 

不動産所得税

 

不動産投資をして、家賃収入を得るとその収入に応じて不動産所得税が発生します。
税率は収入金額に応じて変わってきます。詳しい税率は以下の通りです。

 

195万円以下 税率5% 控除額0円
195万円を超え 330万円以下 税率10% 控除額97,500円
330万円を超え 695万円以下 税率20% 控除額427,500円
695万円を超え 900万円以下 税率23% 控除額636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 税率33% 控除額1,536,000円
1,800万円超 税率40% 控除額2,796,000円

 

これだけを見ると負担が大きそうに感じますが、不動産所得金額は経費を差し引いた金額で計算されます。
マンションの管理費や修繕積立金から、償却費用(購入代金の返済)、火災保険、税理士費用、交際費、ローン金利などを差し引く事ができます。

 

最大のポイントは、償却費用をある程度自由に設定する事ができて、実際には黒字で運営しているのに、不動産所得を赤字で申告する事も可能です。赤字申告した場合は、給与所得と損益通算ができて、節税の効果を得る事も可能です。

 

不動産所得税の一例を紹介すると・・・

年間120万円の家賃収入があって、ローン返済とその他経費で100万円差し引いて20万円の所得の場合、5%の税率をかけて11万円が不動産所得税です。

 

年間120万円の家賃収入が2件あり、合計で240万円で、どちらもローンを完済していて経費が40万円しか差し引けなかった場合は200万円の所得に対して10%の税率から97,500円の控除があるので、102,500円が不動産取得税になります。

 

不動産投資でローンを組んで購入する場合は減価償却の仕方で節税効果が変わってくるので、できれば不動産投資に強い税理士に相談する事がオススメです。
フィードジャパンはこうした税理士の紹介を行っていて、営業スタッフもある程度の知識があるので相談に乗ってもらう事も可能です。

 

 

この他にも不動産投資を運営するには、マンションへの管理費などのコストもあるので、事前にランニングコストの総額をしっかり把握して資金シミュレーションをしていく事が必要です。